L’immobilier ne connaît pas la crise
Malgré la crise, les transactions immobilières ont atteint un niveau historique en 2020, avec des prix qui restent orientés à la hausse. Les experts s’inquiètent des tendances inflationnistes, qui pourraient restreindre, à terme, l’accès à la propriété.
Alors qu’on pouvait craindre un trou d’air sur le marché immobilier lié à la crise, le rythme des transactions s’est maintenu à un rythme soutenu depuis l’apparition de la covid, franchissant même des niveaux historiques. Dans sa note de conjoncture immobilière, publiée au mois de juin, la Chambre des notaires relève que le volume de transactions enregistré en 2020 « a permis de dépasser le plus haut niveau de transaction de ces dix dernières années ».
Cette dynamique est portée principalement par le vente d’appartements anciens, en particulier les deux ou trois pièces qui représentent un tiers des transactions chacun. « Cette présence très importante des petites surfaces s’explique par les nombreuses sorties de défiscalisation », analyse la Chambre des notaires.
Cette croissance explique à elle seule l’augmentation des volumes. La Chambre des notaires relève à ce sujet que « les sous-jacents » ont changé. Les ventes de maisons anciennes, plutôt dynamiques depuis 2015, se sont taries. Sur les deux moteurs qui tiraient la croissance jusqu’ici, il n’en reste plus qu’un. C’est un point de vigilance pour les professionnels. « L’immobilier est considéré comme un produit de placement car il donne une impression de stabilité. Mais la question est de savoir s’il demeure une valeur refuge », souligne le notaire Haroun Patel.
Du côté des gestionnaires de patrimoine, on en est convaincu. « Le foncier est rare. La demande est forte. Personne n’imagine que le marché de l’immobilier baisse à La Réunion », analyse Radj Koytcha, directeur associé de Koytcha Conseil. Par rapport aux fonds garantis, qui ne rapportent plus grand-chose, et aux incertitudes qui entourent les placements en actions, l’investissement dans la pierre a le grand mérite d’être concret, en plus d’offrir des rentabilités intéressantes.
Et les prix s’en ressentent. Côté appartements, les prix médians au mètre carré ont progressé de 3,4 % dans l’ancien et de 1 % dans le neuf. La hausse atteignait 1,4 % sur les villas anciennes et 12 % sur les terrains à bâtir. Cette tendance tend à se confirmer depuis le début de l’année 2021. Entre juin 2020 et mai 2021, on note une progression de 2,5 % sur les appartements anciens, de 1,2 % sur les appartements neufs, de 6,8 % sur les maisons anciennes, de 7,1% sur les maisons neuves et de 6 % sur les terrains à bâtir.
Si cela semble conforter l’immobilier comme valeur refuge, Me Haroun Patel, lui, s’inquiète d’un éventuel impact de l’inflation. « Une hausse de l’inflation pourrait entrainer une hausse des prix de l’immobilier et une augmentation du taux des crédits. Ces deux facteurs combinés ne peuvent que complexifier l’accès à la propriété », décrypte le notaire.
Ces tendances inflationnistes sont particulièrement visibles sur les maisons anciennes dont les prix médians ont progressé de 20 % sur la dernière décennie pour atteindre 221 500 euros sur l’ensemble de l’île. Les cases à terre tendent à se raréfier et les prix s’envolent en conséquence. Les opérations à plus de 300 000 euros représentent désormais un tiers (31 %) des transactions contre 20 % cinq ans plus tôt.
Il en va de même pour les terrains à bâtir. Si les prix au mètre carré sont très hétérogènes d’une commune à une autre, la tendance reste nettement à la hausse : +20 % en moyenne sur 10 ans. De quoi briser quelques rêves de case à terre.
